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上海楼市陷入新一轮胶着房地产2020年

2020-01-21 20:27:42来源:励志吧0次阅读

上海楼市重现低迷 6月成交量可能重新下滑_房地产

上海楼市3、4月份回暖,是刚性需求积累了2年的结果,同时有"零首付"和假按揭的推波助澜。而随着这些需求的逐步释放,6、7月份成交量和价格,将重新下滑 "4月份,一个浙江的业主,想抛两套明珠城的房子,第一天中午来挂牌一套,开价是每平方米1.9万元,晚上就卖出去了,第二天来挂第二套房的时候,开价已经是2.1万元了。"美联物业古北分行营业经理冯青告诉《瞭望东方周刊》,这是她2年来第一次看到上海古北地区的"追涨"行情。 新房市场似乎也在回暖,2009年五一"假日楼市"房展会上,参观人次、成交(含意向)金额和成交(含意向)面积三个数据分别为17万、19.2亿元和13万平方米。据展览主办方提供的数据,2008年春秋两季的"假日楼市",参观人次分别为8万和13万,成交(含意向)金额分别为5.5亿元和11.7亿元。 "自2007年房地产调控以来,积压的刚性需求是此波回暖的主要原因,但实际情况也并不像外界传言的那么乐观。"新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,上海一些开发商正利用刚性需求释放的机会,用涨价的方式试探购房者的底线,"但这却是非常危险的"。 二手房2年来的第一次"追涨" 冯青所在的古北,是上海传统的高档住宅区。受金融危机的影响,从2008年下半年开始,原本租住在这里的大批外籍高管的住房租赁补贴也出现2~3成的缩水,这让冯青一度非常忧心今年的业绩,因为按常理,"租赁不好,就会有更多的房源出售,进而压低价格,促使购房者继续观望。" 但从2009年3月开始,传统的经验似乎不管用了。 以明珠城为例,一套105平方米左右的两室房源,春节前的成交价在190万~210万左右,"一楼的一套还卖过167万元",但现在,成交价最少也在220万元。 "春节前均价是每平方米2万,但3月以后,却从2万到2.1万,再到2.3万一路走高,就这样,也是出来一套就卖掉一套,我们在橱窗里挂了很多楼盘推荐的广告,后来都来不及换。"冯青说,这种现象几乎在古北所有的中介门店里都存在。 "浦东滨江板块,最牛的一个中介,4月份做了200多万的业绩。"美联物业东昌分行营业经理宗华告诉《瞭望东方周刊》,中介门店的业绩,就是占成交房源总价1%的手续费,"何况,很多中介为了做成交易,还是免收这1%的手续费的"。宗华所在的美联物业门店,过去两个月也保持了几十万的业绩。 中档房源集中的虹口板块,二手房成交均价也上涨了3%~5%。"3~4月份,门店都成交了12套房源,而在2008年和2009年春节前,每个月能交易四五套,就已经算是相当不错的业绩了。"美联物业虹口区域经理高一定告诉《瞭望东方周刊》。 根据美联物业研究部提供的数据,二手房交易的回暖,在3月变得明显。 3月,上海二手房成交均价为19381元/平方米,环比下跌2%,跌幅缩小,交通便捷又相对低价位的二手房源还很"抢手"。 例如,一直狂跌不止的普陀中远两湾城。3月二手房成交均价为16500元/平方米,环比上涨5%。 4月初,上海二手房成交量比上月同期增长近70%,全月的成交面积为252万平方米,比3月的231万平方米增长了9%以上,同比增幅达71%。 但高一定对未来却并不乐观,因为在他看来,3、4月份的二手房交易回暖,只是刚性需求积累了2年的结果,而随着这些需求的逐步释放,"6、7月份成交量和价格,肯定会重新下滑。" 刚性需求终现上海楼市 宗华和冯青也认为,3、4月份,当地二手房交易市场的消费主力,就是被开发商和中介盼望了2年的"刚性需求",也就是"自住客",依据是:在二手房交易回暖的同时,租赁市场却在持续恶化。 在浦东滨江板块,"去年每月1.1万元的两房,现在租7500元;去年每月2.6万元,现在每月只要2万元"。而在古北明珠城,"两房和三房的租金分别在5500~6500元和8000~1万元左右,而去年底还分别是1万元和1.2万~1.4万元左右,"冯青说,这证明"从2007年以来积累的刚性需求是这波购买的主力,因为投资者是不会在租赁市场恶化的时候进场的,只有自住客才会对租金不敏感"。 宗华说,在她经手的业务中,自住客在购房者中的比例在90%以上,成交的大多数房源价位也在200万~400万之间。 美联物业研究部的数据也显示,上海4月份成交的二手房中,单价在7000元/平米以下的房源占38%,7000~10000元/平米的房源占27%,10000~17500元/平米的房源占24%,17500元/平米以上的占11%。 上海中原地产研究咨询部4月份的一个调查数据也显示,47%以上的受访者总价承受能力在100万以下,约62%的受访者家庭月收入低于8000元/月,也就是说,价格较低的房源占据了主流的市场。 其实,仅从看房的风格上,自住客和投资客就很容易分辨,"自住客对房子的每一方面都非常挑剔,要看非常多的房源,同一套房子看很多遍,我上个月成交了一套房子,买主从2007年就开始在这里看房,后来大家几乎都成好朋友了,才刚刚出手,而投资客,看房的次数要少得多,时间也短得多。" 但问题是,五一长假过后,"来看房的客户已经明显少了",和这些客户接触后,冯青最深刻的感受是,"自住的刚性需求几乎已经爆发完了,何况之前两个月还有一定程度的追涨,接下来肯定又是长期的低迷。" 而美联物业4月份的内部报告也显示,"美联物业上海各门店来客数量,环比3月同期有10%左右的下降",重新下调的趋势已很明显。 5月市场急转直下 新房市场的"回暖"也面临同样的问题。 2009年五一"假日楼市"房展会期间,4天的参观人次是17万,成交金额(包括意向金额)为19.2亿元。而2008年春秋两季"假日楼市"房展会中,参观人次分别为8万和13万,成交金额(包括意向金额)分别只有5.5亿元和11.7亿元。 这次房展会上,成交楼盘的均价也达到12000元/平方米,比2008年秋季"假日楼市"10000元/平方米的成交均价高了20%。 "这是一个危险的信号。"新加坡红木集团总经理张永河说,大部分开发商也认为支撑这波小反弹的动力是刚性需求,但是,"刚性需求的反弹力度并不强劲,但市场反应却过热,这对中长期市场反而会有杀伤力。" 与刚性需求相适应的市场走势,应该是逐步回暖,"但现在均价上涨两成,却可能将刚刚有点复苏的需求打压下去,引起市场大幅波动,从而再次加剧观望情绪。" 事实上,即使有房展会的成交支撑,5月上海楼市的成交量与3、4月相比,仍在直线下降。 上房地产数据显示,4月27日到5月3日,上海房产成交量下滑23%,平均成交价格也大幅下滑9.09%,为12775元/平方米。而克尔瑞(中国)研究中心的数据也显示,2009年5月1日至3日期间,上海全市成交面积100374平方米,与4月1日至3日这几天相比,环比跌幅为41.9%。 也就是说,5月份,上海楼市已经结束了一波反弹,开始重新下调。 2009年全年走势的关键,还是在4~6月份的传统旺季上,美联物业副总经理丁伟说:"之前的设想是,如果4~6月能持续现在的走势,那7~8月的淡季萎缩将被控制在20%~30%之内,9~10月就会出现超越3月的另一波行情,那才是今年真正的爆发期。" 但从现在的情况看,情况却在向反方向发展,"如果5、6月成交清淡,那7、8两个月恐怕将很有可能出现一片惨淡景象。今年5月份一手房的上市体量非常巨大,开发商为减轻资金压力很有可能再度采取大幅降价的行动,这对二手房市场的冲击也是不言而喻的。" 温水煮青蛙式"摸底" 在开发商中间,楼盘"涨价"还被戏称为"摸底行动"。 "这其实是最近几个月,比较普遍采用的营销策略,"上海一家中型房产公司董事长王城(化名)对本刊说,"房价一路走低,却始终没有看到需求的回升,于是,一些开发商决定联手摸一摸购房者的心理底线。"所以,一些楼盘较大的开发商,以多批次、每批少量房源的形式推出新盘。 "最先推的,当然是楼层、环境不好的房源,定价比均价低1~2成,这也是春节前后,上海楼市出现众多大力度促销的原因",接下来,房源的质量会一批比一批好。价格也越来越高。"但无论怎么样,最后算起来,均价是没有变的。" "一方面是起温水煮青蛙的作用,一般刚性需求购房者会经常去感兴趣的楼盘看房,他们看到质量越来越好,而价格比上次看的时候增加得也不多,心理上会比较容易接受;另一方面,价格越来越高,也符合买涨心理。"更重要的是,"开发商能够凭借市场反应准确地界定价位,看房者和成交额如迅速下降,就说明突破刚性需求的心理底线了,再根据这些数据,决定下面的销售策略,"王城说。 促成刚性需求爆发的另一个原因,是中介、开发商联手为购房者违规获得贷款提供了渠道。上海某房地产咨询公司总经理万翔(化名)告诉《瞭望东方周刊》,正好也是从5月份开始,这种违规操作的漏洞被堵上,"至少有1/3的成交量下跌是直接受此影响的。" "大概从2月份开始,中介开始做’零首付’,到3、4月份市场最热的时候,就我所知的中介门店中,成交的二手房大概有20%~40%是靠这个做成的。"上海漕宝路光大会展中心附近的一家地产中介门店经理李云(化名)告诉本刊。 "零首付"的流程是,先由评估公司将房价抬高20%左右,"如果跟购房者谈好价格是200万元,那评估出来就是240万元,房东出具一张48万元的收据,就可以从银行贷款192万元,所以,购房者实际首付才8万。"同时,购房者和房东会签一个秘密的补充协议,声明有40万元的首付款并没有实际支付。 而这整个过程,甚至帮购房者制作符合要求的"收入"证明,中介公司也"免费承包"。李云说,"银行的监管,也是一阵松一阵紧的,过去一定要等21个工作日后,房产交易中心出了产证才能放款,但后来资料检查也不严了,有了首付收据就放款。"而一些开发商也拿出新房,委托中介公司进行类似的操作。 开发商假按揭几乎在同一时期也有抬头。"假按揭",即开发商以内部职工或发展商亲属的名字购买自己的房产,从银行套取购房贷款以套现。"我认识的几乎所有开发商都或多或少在这么做,因为除了套现,还能制造热销的景象,具体比例可能在10%和40%之间。"万翔说。 但4月21日,上海银监局印发《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》,矛头直指"假按揭"和"零首付"。"公司随后也发了通知,从5月11日起,所有的相关业务全都不做了,据说这次会查得很严。"李云说。 "现在大家都觉得得不偿失。"王城说,由于3月份的销量回升,很多开发商正打算用这种"打擦边球"的方式套现,获得充裕资金后,"该拿地的拿地,该捂盘的继续捂盘"。但现在看来,"这种做法犯了大忌,因为这等于是在重复美国房地产业次贷的错误,今后肯定会采用更严格的监管政策。现在购房者都是看政策的,政策再一紧,刚性需求的购房者,起码又要再观望半年了。"

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